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작성일 : 14-12-11 19:28
양도세 관련 문의 드립니다~~(답변)
 글쓴이 : 메리트 세무법인
조회 : 3,846  
양도소득세 때문에 고민이시군요

우선 양도소득세는 비과세 대상과 과세 대상으로
나눌 수 있습니다
비과세 대상은 1세대가 보유하는 1주택으로서
양도가액 9억원 이하 상당액만큼은 양도소득세가 과세되지 않습니다
그리고 10년 이상 보유 1주택의 경우 장기보유특별공제가 양도차익의
80%만큼 적용되어 양도가액 9억원 이상이라 해도 실제 양도소득세
부담은 매우 낮습니다

또한 과세 대상이라 하다라도 양도차익이 없으면 당연히 양도소득세도
발생되지 않고, 양도차익이 적으면 역시 양도소득세도 적습니다
그리고 같은 과세 대상인 주택의 양도차익이라 해도 보유기간이 2년 이상이면
더 낮은 세율을 적용받아 양도소득세가 낮아집니다

따라서 문의하신 분의 경우처럼 4채 중 먼저 2채를 매도하셔야 한다면
4채 중 양도차익이 가장 적으면서 보유기간이 2년 이상인 주택을 매도하시면
됩니다
보유기간 2년 이상 주택이 없으시다면 양도차익이 적은 주택 순서로 매도하시구요

여기서 말하는 양도차익이란 매도가액에서 취득가액과 취등록세, 부동산중개수수료(취득 및
매도), 법무사 비용, 수리비용 등을 차감한 금액을 말합니다

특히 수리비용은 모든 비용이 되는 건 아니고 세법에서 말하는 "자본적 지출"에 해당하는
금액만 공제되며, 이러한 비용항목으로는 베란다 샤시 및 확장, 방확장, 보일러교체 등이 있습니다
주방, 욕실 인테리어 비용등은 양도소득세 경비 인정이 안되니 주의하시구요

그리고 매도도 중요하시면 제일 마지막에 양도하는 주택을 결정하는 것이 가장 중요한데
역시 앞에서 말씀드린 대로 양도차익이 가장 크고, 보유기간이 오래된 주택을 가장
나중에 양도하셔야 비과세 혜택을 받으실 수 있습니다

답변이 되셨나 모르겠네요
추가 문의사항 있으시면 또 문의주세요  빗길 안전 운전 하세요!!


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> 송파구에 두채, 신도시에 두채, 1가구 4주택을 소유하고 있습니다.
> 2015년 두채를 매도하고 싶은데 양도소득세가 걱정입니다ㅠ
> 어떠한 기준으로 매도해야 하는지 알고 싶습니다
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